Leaseback inmobiliario
¿Qué es el leaseback inmobiliario y cómo funciona en Chile?
El leaseback inmobiliario —también llamado retroarriendo o sale and leaseback— es una operación en la que una empresa vende un inmueble que ya es suyo a un fondo de inversión o compañía de leasing, y en el mismo acto lo arrienda de vuelta con opción de compra. Sigue usando el local, la bodega o la planta; lo que cambia es que el capital inmovilizado en el ladrillo pasa a la caja.
Financia habitualmente hasta el 80% del valor comercial tasado, a plazos de 5 a 12 años, con un canon mensual y un valor residual pactado al inicio. La operación completa toma, según las propias instituciones, entre 4 y 8 semanas por la tasación y el estudio de títulos. El canon puede ser gasto deducible bajo el artículo 31 de la LIR, pero bajo NIIF 16 genera un pasivo financiero en el balance.
Si tienes un inmueble propio y necesitas capital sin venderlo definitivamente, el leaseback es la alternativa a hipotecarlo. Nosotros revisamos y ordenamos el expediente antes de que lo presentes al fondo o a la compañía de leasing.
Qué te da el leaseback
- Capital de libre disponibilidad, sin destino impuesto por la institución.
- En general no consume línea bancaria; el efecto en el balance depende de si reportas bajo PCGA o NIIF.
- Continuidad operativa: se mantiene el uso de la propiedad durante el arrendamiento.
- El canon de arriendo puede ser gasto deducible según normativa tributaria vigente (verificar con asesor tributario).
- Posibilidad de recuperar el activo al término del contrato mediante la opción de compra.
Documentación que debes reunir
- Escritura de la propiedad y certificado de dominio vigente.
- Certificado de informaciones previas (CIP).
- Tasación comercial emitida por un tasador acreditado externo (te orientamos sobre los requisitos habituales).
- Situación tributaria de la empresa o propietario.
- Certificado de recepción final de la edificación.
Cómo funciona la operación, en tres pasos
Entre tu empresa y la institución. Nosotros preparamos el expediente; la operación la firman ustedes.
1. Vendes el inmueble
Al fondo o compañía de leasing, al valor que fije un tasador acreditado externo. Si hay hipoteca, se alza con parte del precio dentro de la misma operación.
2. Lo arriendas de vuelta
Sigues ocupándolo y pagas un canon mensual. El capital de la venta queda en tu caja, de libre disponibilidad.
3. Lo recompras al final
Al terminar el plazo ejerces la opción de compra por el valor residual pactado al inicio. Es un derecho, no una obligación.
Leaseback o crédito hipotecario: cuál conviene
La pregunta no es cuál es más barato, sino cuánto capital necesitas sacar del inmueble y qué le hace cada uno a tu balance.
El leaseback financia habitualmente hasta el 80% del valor tasado, frente al 60% a 70% de un hipotecario de fines generales, y en general no consume línea bancaria. A cambio, la tasa suele ser mayor, la venta puede estar afecta a IVA y, si reportas bajo NIIF 16, el contrato entra al balance como pasivo igual que una deuda. Los efectos exactos dependen de cada operación y hay que verificarlos con tu contador y con la institución.
Desliza para ver la tabla completa
| Atributo | Leaseback Inmobiliario | Crédito Hipotecario Fines Generales |
|---|---|---|
| Registro de Deuda | En general no se consolida como deuda bancaria directa (verificar con la institución y asesor contable) | Reportado como deuda en el sistema financiero |
| Tratamiento Contable | Puede registrarse como gasto operacional según normativa contable aplicable (PCGA o NIIF 16 según empresa) | Pasivo (deuda a largo plazo en el balance) |
| Porcentaje Financiado | Habitualmente hasta el 80% del valor comercial tasado (sujeto a evaluación de la institución) | Generalmente hasta el 60–70% |
| Uso del Capital | Libre disponibilidad total (según condiciones pactadas con la institución) | Sujeto a políticas bancarias |
| Impacto en línea de crédito | En general no reduce la línea de crédito bancaria disponible (verificar con la institución financiera) | Reduce directamente la línea de crédito disponible |
| Tratamiento tributario | El canon de arriendo puede ser gasto deducible según normativa vigente. Consultar con asesor tributario para el caso específico. | Solo los intereses pueden ser deducibles parcialmente |
Simulador de capital y canon
Valores estimativos de mercado. No constituye oferta ni cotización. La institución financiera determina las condiciones reales.
Para qué sirve el leaseback
Lo que hace es convertir un activo fijo en caja sin dejar de usarlo. Lo que se haga con esa caja es lo que decide si la operación valió la pena.
Liquidez sin Venta Definitiva
Vendes, cobras y sigues operando en el mismo lugar. Al final del plazo puedes recomprar.
Puede Mejorar Indicadores Financieros
Convertir un activo fijo en caja mejora la razón corriente. El nivel de endeudamiento reportado solo mejora bajo PCGA; bajo NIIF 16 el contrato vuelve a entrar como pasivo.
Capital para Reinvertir
Los fondos obtenidos pueden destinarse a pago de deudas de corto plazo, expansión, adquisición de activos productivos o capital de trabajo operativo.
Alternativa en Ciclos de Baja Liquidez
Cuando la línea bancaria está copada o el banco no aprueba, el inmueble propio es la fuente que queda.
Sectores que más lo usan
Empresas que necesitan el inmueble para operar, pero necesitan más el capital que hay dentro.
Logística y Distribución
Bodegas, centros de distribución y plantas logísticas: activos grandes, fáciles de tasar y con arriendo de mercado claro, que es lo que los fondos prefieren.
Construcción e Ingeniería
Empresas constructoras usan el leaseback para liberar capital inmovilizado en oficinas y plantas, financiando así nuevos proyectos sin descapitalizarse.
Retail y Comercio
Locales y tiendas propias. Es el sector donde el leaseback se usa para financiar la apertura de nuevos puntos con el capital de los existentes.
Industria y Manufactura
Plantas y terrenos productivos. Aquí la tasación pesa más, porque un inmueble de uso específico tiene menos compradores alternativos.
Leaseback y leasing no son lo mismo
Se confunden a menudo, y la diferencia es de dirección: uno saca capital de un activo que ya tienes; el otro te financia uno que no tienes.
Leaseback (Retroarriendo)
- El activo ya es propiedad del arrendatario antes de la operación.
- La empresa vende el inmueble a la entidad financiera y lo arrienda de vuelta.
- Genera liquidez inmediata para el arrendatario por la venta.
- La opción de compra permite recuperar el activo al término del contrato.
- Ideal para liberar capital inmovilizado en activos propios.
Leasing (Arrendamiento Financiero)
- La arrendadora adquiere un activo nuevo a solicitud del arrendatario.
- El arrendatario nunca fue dueño del bien; lo usa desde el inicio del contrato.
- No genera liquidez; es un mecanismo de financiamiento de adquisición.
- La transferencia de propiedad ocurre al finalizar si se ejerce la opción de compra.
- Ideal para adquirir activos productivos nuevos sin desembolso inicial.
Lo que hay que mirar antes de firmar
Si una operación de leaseback sale mal, casi siempre es por una de tres cosas: un canon que el flujo no sostiene, un valor residual que nadie leyó con cuidado, o un IVA que nadie dimensionó. Las tres se revisan antes de firmar, no después.
Costo financiero mayor que un hipotecario
La tasa implícita en el canon suele ser mayor que la de un hipotecario, porque combina arriendo y opción de recompra. Compárala calculando el costo total del contrato, no la cuota.
Riesgo de pérdida del activo
Si dejas de pagar el canon, la institución es dueña del inmueble y tú pierdes la opción de recompra. Aquí no hay embargo que tramitar: ya no es tuyo.
Evaluar el valor residual de recompra
El precio de recompra se pacta hoy y se paga en diez años. Léelo contra un escenario de mercado a la baja y otro al alza antes de firmar.
Contribuciones, seguros y mantención siguen siendo tuyos
Vendiste el inmueble, pero como arrendatario sigues pagando contribuciones, seguros y mantención, igual que en un arriendo operativo. Súmalo al canon cuando calcules el costo real.
Implicancias tributarias (IVA)
Si eres contribuyente de IVA y el inmueble es activo fijo, la venta puede estar afecta, y los cánones también. Revísalo con tu asesor tributario antes de contar con el 80%.
Plazo mínimo de permanencia
Los contratos van de 5 a 12 años y el prepago suele tener costo. Pide la cláusula de salida anticipada por escrito antes de la tasación, no después.
Qué dice la normativa contable y tributaria
Cuatro cosas que cambian el resultado de la operación según cómo reportes y cómo tributes. Finservice no es una entidad financiera y no está regulada por la CMF.
Quién puede ofrecerlo: bancos, fondos de inversión y compañías de leasing autorizados y fiscalizados por la CMF, bajo el marco general del arrendamiento con opción de compra. Verifica que la contraparte esté en sus registros antes de entregar documentación.
Contabilidad (PCGA vs. NIIF 16): bajo PCGA, según el Boletín Técnico N°22 del Colegio de Contadores, la operación es una compraventa más un arrendamiento. Bajo NIIF 16, el arrendamiento se reconoce como activo por derecho de uso y pasivo financiero en el balance. Cuál te aplica lo define tu contador, y de eso depende si el leaseback "descarga" o no tu endeudamiento reportado.
Tributación: los cánones pueden deducirse como gasto bajo el artículo 31 de la LIR, sujeto a los requisitos del SII. La venta puede estar afecta a IVA si eres contribuyente del impuesto y el inmueble es activo fijo. Ese IVA sale de tu caja en la venta: dimensiónalo con tu asesor tributario antes de contar con el capital.
Vivienda: para inmuebles habitacionales rige la Ley N°19.281, sobre arrendamiento con promesa de compraventa. Es otra figura, con otras reglas; esta guía trata el leaseback comercial e industrial.
Preguntas frecuentes sobre el leaseback inmobiliario
¿Qué tipo de propiedades califican para un Leaseback?
Generalmente califican oficinas, locales comerciales, bodegas industriales, centros médicos y terrenos industriales con recepción final. La elegibilidad específica la determina exclusivamente la institución financiera que evalúa la operación. En general no se aplica a viviendas habitacionales únicas, aunque existe la modalidad de leaseback habitacional regulada por la Ley N° 19.281.
¿Puedo recuperar mi propiedad antes del plazo?
Depende de lo pactado en el contrato con la institución financiera. Algunos contratos de leaseback contemplan cláusulas de prepago o ejercicio anticipado de la opción de compra, pero pueden tener costos asociados. Conviene revisar y negociar esas cláusulas con la institución antes de firmar.
¿Se puede realizar sobre propiedades con hipotecas vigentes?
En muchos casos sí es posible. Parte del capital obtenido en la venta puede destinarse a alzar la hipoteca actual, y el remanente queda disponible. La viabilidad depende de que la deuda hipotecaria sea inferior al valor comercial del inmueble en una proporción que haga rentable la operación. La institución financiera determina los parámetros exactos.
¿Cuál es la diferencia entre la asesoría de Finservice y contratar directamente con un banco?
Revisamos la documentación antes de que la presentes: comprobamos que títulos, certificado de dominio con gravámenes, recepción final, tasación y situación tributaria estén completos y sean consistentes entre sí, y te indicamos qué falta. Finservice no selecciona instituciones en tu nombre, no negocia condiciones, no emite tasaciones y no recibe comisiones de fondos ni compañías de leasing. La operación la contratas tú directamente.
¿Cómo impacta el Leaseback en mi balance tributario y contable?
El tratamiento contable y tributario depende de la normativa que aplique a tu empresa. Bajo PCGA (Boletín Técnico N°22), los cánones pueden registrarse como gasto operacional. Bajo NIIF 16 —aplicable a empresas que adoptan NIIF en Chile— el contrato de arrendamiento derivado del leaseback puede generar un activo por derecho de uso y un pasivo financiero en el balance. Tributariamente, los cánones pueden ser deducibles según el artículo 31 de la LIR, sujeto a los requisitos del SII para cada situación. Te recomendamos consultar obligatoriamente con tu contador o asesor tributario antes de la operación para determinar el impacto específico en tu caso.
¿Cuánto tiempo demora una operación de Leaseback desde la evaluación hasta el desembolso?
Lo determina cada institución. Según los plazos que indican las propias entidades, entre 4 y 8 semanas desde el análisis inicial hasta la firma y el desembolso. Lo que más lo alarga es la tasación externa y el estudio de títulos; por eso conviene tenerlos listos antes de presentar.
¿El leaseback afecta mi historial crediticio bancario?
En muchos casos, el leaseback no se registra de la misma manera que un préstamo en el sistema financiero bancario, ya que se estructura como un contrato de arriendo y no como una deuda directa. Sin embargo, el tratamiento regulatorio y contable depende de la normativa aplicable a tu empresa (PCGA o NIIF 16) y de la forma en que la institución financiera y la CMF clasifiquen la operación. Te recomendamos verificarlo directamente con tu contador, asesor financiero y la institución con la que realices la operación.
Álvaro Domínguez · Gerente General de Finservice
Ingeniero Comercial de la Universidad de Chile. 30 años en el sector financiero, con paso por banca corporativa y banca global.
adominguez@finservice.cl · +56 9 7479 4551
Última actualización: .
Finservice es una empresa de consultoría técnica independiente. Su actividad se limita a la revisión, organización y preparación de documentación técnico-financiera para que las empresas puedan presentar sus propias operaciones de Leaseback ante fondos de inversión, compañías de leasing y otras entidades financieras debidamente autorizadas.
Finservice no es una Institución Financiera, no es un Banco, no es un Fondo de Inversión y no está regulada ni fiscalizada por la CMF. Finservice no emite tasaciones de activos (función reservada a tasadores acreditados), no intermedia operaciones financieras, no negocia condiciones en nombre de sus clientes y no actúa como corredor ni agente de ninguna institución regulada.
La aprobación, tasación, tasas, condiciones contractuales y desembolso de cada operación de Leaseback dependen exclusivamente de la institución financiera que adquiere el activo, sujeta a supervisión de la CMF según corresponda. Finservice no garantiza resultados ni puede comprometerse con la aprobación de ninguna operación.