Leaseback inmobiliario
Consultoría técnica para la preparación de expedientes de Leaseback Inmobiliario.
Organizamos y revisamos la documentación técnica que tu empresa necesita reunir para presentar una operación de Leaseback Inmobiliario ante fondos de inversión o compañías de leasing. Finservice no es una entidad financiera ni intermediario regulado; la operación la ejecutan tú y la institución financiera directamente.
¿Por qué el Leaseback como instrumento?
- Potencial financiamiento de libre disponibilidad para la empresa.
- Puede optimizar el perfil de endeudamiento bancario, según la estructura y normativa aplicable.
- Continuidad operativa: se mantiene el uso de la propiedad durante el arrendamiento.
- El canon de arriendo puede ser gasto deducible según normativa tributaria vigente (verificar con asesor tributario).
- Posibilidad de recuperar el activo al término del contrato mediante la opción de compra.
Documentación que debes reunir
- Escritura de la propiedad y certificado de dominio vigente.
- Certificado de informaciones previas (CIP).
- Tasación comercial emitida por un tasador acreditado externo (te orientamos sobre los requisitos habituales).
- Situación tributaria de la empresa o propietario.
- Certificado de recepción final de la edificación.
El Proceso de Leaseback Inmobiliario
Así funciona el instrumento entre el propietario y la institución financiera. Finservice asesora en la preparación documental previa; la operación la ejecutan las partes directamente.
1. Venta del Activo
El propietario vende su inmueble (local, oficina, bodega o planta) a la institución financiera al valor tasado por un tasador certificado.
2. Contrato de Arriendo
El propietario continúa ocupando el inmueble pagando un canon mensual a la institución. El capital obtenido en la venta queda disponible.
3. Opción de Compra
Al finalizar el plazo, el arrendatario puede ejercer su derecho a recuperar la propiedad por un valor residual pre-acordado con la institución.
Leaseback Inmobiliario vs. Crédito Hipotecario
Comparativa general de características. Los efectos contables, tributarios y crediticios dependen de la estructura específica de cada operación y deben verificarse con asesores especializados y con la institución financiera.
Desliza para ver la tabla completa
| Atributo | Leaseback Inmobiliario | Crédito Hipotecario Fines Generales |
|---|---|---|
| Registro de Deuda | En general no se consolida como deuda bancaria directa (verificar con la institución y asesor contable) | Reportado como deuda en el sistema financiero |
| Tratamiento Contable | Puede registrarse como gasto operacional según normativa contable aplicable (PCGA o NIIF 16 según empresa) | Pasivo (deuda a largo plazo en el balance) |
| Porcentaje Financiado | Habitualmente hasta el 80% del valor comercial tasado (sujeto a evaluación de la institución) | Generalmente hasta el 60–70% |
| Uso del Capital | Libre disponibilidad total (según condiciones pactadas con la institución) | Sujeto a políticas bancarias |
| Impacto en línea de crédito | En general no reduce la línea de crédito bancaria disponible (verificar con la institución financiera) | Reduce directamente la línea de crédito disponible |
| Tratamiento tributario | El canon de arriendo puede ser gasto deducible según normativa vigente. Consultar con asesor tributario para el caso específico. | Solo los intereses pueden ser deducibles parcialmente |
Simulador Referencial de Leaseback
Valores estimativos de mercado. No constituye oferta ni cotización. La institución financiera determina las condiciones reales.
¿Qué es el Leaseback Inmobiliario?
El leaseback inmobiliario —también llamado retroarriendo o sale and leaseback— es una operación financiera en la que el propietario de un inmueble lo vende a una entidad financiera y simultáneamente suscribe un contrato de arrendamiento sobre ese mismo bien, manteniendo su uso y posesión. Al finalizar el contrato, puede ejercer una opción de compra para recuperar la propiedad.
Liquidez sin Venta Definitiva
El propietario vende el inmueble y recibe capital, pero puede continuar usándolo bajo el contrato de arriendo. Al finalizar el plazo, tiene la opción de recomprarlo.
Puede Mejorar Indicadores Financieros
Al convertir un activo fijo en caja, pueden mejorar indicadores como la razón corriente o el nivel de endeudamiento reportado, según la estructura contable aplicable a la empresa.
Capital para Reinvertir
Los fondos obtenidos pueden destinarse a pago de deudas de corto plazo, expansión, adquisición de activos productivos o capital de trabajo operativo.
Alternativa en Ciclos de Baja Liquidez
Permite obtener financiamiento a partir del patrimonio inmobiliario existente sin depender exclusivamente del crédito bancario tradicional.
Sectores y tipos de activos con mayor uso del Leaseback
El leaseback se aplica con mayor frecuencia en sectores que requieren activos inmobiliarios para operar, pero necesitan liberar ese capital para crecer.
Logística y Distribución
Bodegas, centros de distribución y plantas logísticas. El sector logístico y retail fue uno de los de mayor crecimiento en operaciones de leaseback durante 2023–2024.
Construcción e Ingeniería
Empresas constructoras usan el leaseback para liberar capital inmovilizado en oficinas y plantas, financiando así nuevos proyectos sin descapitalizarse.
Retail y Comercio
Locales comerciales y tiendas. Grandes cadenas han utilizado el leaseback para reestructuración financiera y expansión, liberando capital inmovilizado en activos propios.
Industria y Manufactura
Plantas industriales y terrenos productivos. Permite a empresas manufactureras concentrarse en su core business sin gestionar activos no estratégicos.
Salud y Centros Médicos
Clínicas, centros médicos y consultorios que necesitan capital para equipamiento o expansión sin relocalizarse ni interrumpir su atención.
Educación e Instituciones
Colegios, universidades e instituciones que requieren invertir en infraestructura o tecnología utilizando el valor de sus activos inmobiliarios.
Leaseback vs. Leasing: diferencias clave
Son figuras relacionadas pero con funcionamientos distintos. Comprender la diferencia es fundamental para elegir el instrumento correcto según tu situación.
Leaseback (Retroarriendo)
- El activo ya es propiedad del arrendatario antes de la operación.
- La empresa vende el inmueble a la entidad financiera y lo arrienda de vuelta.
- Genera liquidez inmediata para el arrendatario por la venta.
- La opción de compra permite recuperar el activo al término del contrato.
- Ideal para liberar capital inmovilizado en activos propios.
Leasing (Arrendamiento Financiero)
- La arrendadora adquiere un activo nuevo a solicitud del arrendatario.
- El arrendatario nunca fue dueño del bien; lo usa desde el inicio del contrato.
- No genera liquidez; es un mecanismo de financiamiento de adquisición.
- La transferencia de propiedad ocurre al finalizar si se ejerce la opción de compra.
- Ideal para adquirir activos productivos nuevos sin desembolso inicial.
¿Quién puede realizar un Leaseback Inmobiliario?
Esta herramienta está disponible para una amplia variedad de perfiles, siempre que se cuente con un activo inmobiliario y una capacidad de pago demostrable para sostener el canon de arriendo. La elegibilidad la determina exclusivamente la institución financiera.
Empresas en Expansión
Que necesitan capital para nuevos proyectos sin recurrir al endeudamiento bancario tradicional.
Empresas con Alta Deuda
Que buscan reestructurar pasivos de corto plazo convirtiendo capital inmovilizado en liquidez.
Personas Naturales con Giro
Propietarios con inmuebles comerciales que requieren liquidez para su actividad empresarial o profesional.
Empresas con Patrimonio Inmobiliario
Que disponen de activos inmobiliarios sanos y buscan alternativas de financiamiento distintas al crédito bancario.
Empresas en Crecimiento
Que prefieren destinar su capital a operación e inversión, externalizando la gestión de activos inmobiliarios no estratégicos.
Propietarios con Hipotecas
Parte del capital obtenido puede destinarse a alzar la hipoteca vigente, liberando un remanente líquido adicional.
Aspectos a considerar antes de un Leaseback
Como toda herramienta financiera, el leaseback tiene condiciones y riesgos que deben evaluarse cuidadosamente junto a asesores especializados y la institución financiera.
Costo financiero mayor que un hipotecario
Las tasas de un leaseback comercial pueden ser superiores a las de un crédito hipotecario estándar, ya que combinan arriendo y opción de recompra. Las condiciones reales las determina la institución financiera.
Riesgo de pérdida del activo
En caso de incumplimiento del canon de arriendo, la entidad financiera puede ejercer sus derechos sobre el inmueble y el arrendatario perder la opción de recompra.
Evaluar el valor residual de recompra
Es fundamental analizar si el precio de recompra pactado al inicio resultará conveniente al momento de ejercer la opción, considerando la evolución del mercado inmobiliario.
Condiciones contractuales variables
Plazos, tasas, cláusulas de prepago y condiciones de mantenimiento varían significativamente entre instituciones. La comparación y asesoría técnica son indispensables.
Implicancias tributarias (IVA)
La venta del activo puede estar afecta a IVA y el contrato de arrendamiento también genera IVA en los cánones. Es fundamental consultar con un asesor tributario independiente antes de la operación.
Plazo mínimo de permanencia
Los contratos suelen tener plazos mínimos de 5 a 12 años en activos comerciales. El prepago anticipado puede implicar costos adicionales según las cláusulas pactadas con la institución.
Marco Legal del Leaseback Inmobiliario en Chile
El leaseback inmobiliario en Chile opera bajo un conjunto de normativas que regulan tanto la compraventa del activo como el posterior contrato de arrendamiento financiero.
Regulación General (CMF): El leaseback inmobiliario se regula bajo el marco general de los contratos de leasing (arrendamiento con opción de compra) y las normativas financieras dictadas por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF). Las entidades que ofrecen leaseback —bancos, fondos de inversión y compañías de leasing— deben estar debidamente autorizadas y fiscalizadas por la CMF conforme a la legislación vigente. Finservice no es ninguna de estas entidades y no está regulada por la CMF.
Normativa contable (PCGA y NIIF 16): Según el Boletín Técnico N° 22 del Colegio de Contadores de Chile, bajo PCGA las operaciones de leaseback se contabilizan como una compraventa y un posterior arrendamiento financiero. Sin embargo, bajo las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), la NIIF 16 —vigente en Chile para las empresas que adoptan NIIF— establece que los contratos de arrendamiento derivados de operaciones de retroarriendo deben reconocerse como un activo por derecho de uso y un pasivo financiero correspondiente en el balance del arrendatario. El tratamiento contable específico depende de la normativa que aplique tu empresa y debe determinarse con un contador o asesor contable certificado.
Tratamiento tributario: Los cánones de arriendo pueden ser deducibles como gasto operacional de la base imponible conforme al artículo 31 de la Ley de Impuesto a la Renta (LIR), sujeto a los requisitos y condiciones que establezca el SII para cada caso. La venta del activo puede estar afecta a IVA si el vendedor es contribuyente del impuesto y el inmueble forma parte de su activo fijo. Se recomienda consultar obligatoriamente con un asesor tributario independiente antes de realizar la operación.
Leaseback Habitacional: Para inmuebles de uso habitacional, existe el marco regulado por la Ley N° 19.281 de 1993, que regula los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa de destino habitacional.
Preguntas Frecuentes
¿Qué tipo de propiedades califican para un Leaseback?
Generalmente califican oficinas, locales comerciales, bodegas industriales, centros médicos y terrenos industriales con recepción final. La elegibilidad específica la determina exclusivamente la institución financiera que evalúa la operación. En general no se aplica a viviendas habitacionales únicas, aunque existe la modalidad de leaseback habitacional regulada por la Ley N° 19.281.
¿Puedo recuperar mi propiedad antes del plazo?
Depende de lo pactado en el contrato con la institución financiera. Algunos contratos de leaseback contemplan cláusulas de prepago o ejercicio anticipado de la opción de compra, pero pueden tener costos asociados. Es importante revisar y negociar estas cláusulas directamente con la institución antes de firmar.
¿Quién paga las contribuciones y el seguro?
Durante el período de arriendo, los costos de mantenimiento, contribuciones y seguros suelen ser de cargo del arrendatario, tal como en un arriendo operativo estándar. Las condiciones exactas dependen del contrato suscrito con la institución financiera y deben revisarse en detalle antes de firmar.
¿Qué requisitos mínimos debe cumplir mi empresa para la asesoría de Finservice?
Para que Finservice pueda preparar el expediente, la empresa o persona natural debe contar con documentación tributaria al día, comportamiento comercial ordenado y ser propietaria de un activo inmobiliario sin prohibiciones legales de enajenación. La evaluación final de la viabilidad de la operación la realiza exclusivamente la institución financiera.
¿Se puede realizar sobre propiedades con hipotecas vigentes?
En muchos casos sí es posible. Parte del capital obtenido en la venta puede destinarse a alzar la hipoteca actual, y el remanente queda disponible. La viabilidad depende de que la deuda hipotecaria sea inferior al valor comercial del inmueble en una proporción que haga rentable la operación. La institución financiera determina los parámetros exactos.
¿Cuál es la diferencia entre la asesoría de Finservice y contratar directamente con un banco?
Finservice es una consultora técnica independiente que prepara y organiza la documentación que tu empresa necesita reunir para poder presentar la operación ante una institución financiera. A diferencia de un banco, que ofrece solo su propio producto, nuestra asesoría se enfoca en que el expediente esté técnicamente bien organizado. Sin embargo, Finservice no selecciona instituciones en tu nombre, no negocia condiciones ni actúa como intermediario financiero regulado. La negociación y contratación directa la realizas tú con la institución financiera de tu elección.
¿Cómo impacta el Leaseback en mi balance tributario y contable?
El tratamiento contable y tributario depende de la normativa que aplique a tu empresa. Bajo PCGA (Boletín Técnico N°22), los cánones pueden registrarse como gasto operacional. Bajo NIIF 16 —aplicable a empresas que adoptan NIIF en Chile— el contrato de arrendamiento derivado del leaseback puede generar un activo por derecho de uso y un pasivo financiero en el balance. Tributariamente, los cánones pueden ser deducibles según el artículo 31 de la LIR, sujeto a los requisitos del SII para cada situación. Te recomendamos consultar obligatoriamente con tu contador o asesor tributario antes de la operación para determinar el impacto específico en tu caso.
¿Cuánto tiempo demora una operación de Leaseback desde la evaluación hasta el desembolso?
Los plazos los determina la institución financiera según su proceso interno. A modo referencial, el proceso completo —desde el análisis inicial hasta la firma y el desembolso— puede tomar entre 4 y 8 semanas hábiles, dependiendo de la complejidad del activo y la situación legal. Una documentación completa y bien organizada desde el inicio puede acortar los tiempos de evaluación.
¿El leaseback afecta mi historial crediticio bancario?
En muchos casos, el leaseback no se registra de la misma manera que un préstamo en el sistema financiero bancario, ya que se estructura como un contrato de arriendo y no como una deuda directa. Sin embargo, el tratamiento regulatorio y contable depende de la normativa aplicable a tu empresa (PCGA o NIIF 16) y de la forma en que la institución financiera y la CMF clasifiquen la operación. Te recomendamos verificarlo directamente con tu contador, asesor financiero y la institución con la que realices la operación.
¿Es posible hacer un leaseback sobre maquinaria o equipos?
Sí, la figura del leaseback puede aplicarse sobre bienes muebles, aunque el financiamiento sobre activos no inmobiliarios suele ser menor. En Finservice nos especializamos en la preparación de expedientes para leaseback sobre activos inmobiliarios; para bienes muebles te recomendamos consultar directamente con las instituciones financieras especializadas en ese tipo de activos.
Glosario de términos clave
Los conceptos más frecuentes en una operación de Leaseback Inmobiliario.
- Canon de Arriendo
- Cuota mensual que paga el arrendatario (vendedor original) a la entidad financiera por el uso del inmueble durante el plazo del leaseback.
- Opción de Compra
- Derecho —no obligación— del arrendatario para recomprar el inmueble al valor residual pactado al finalizar el contrato de leaseback.
- Valor Residual
- Precio al que el arrendatario puede ejercer la opción de compra al término del contrato. Las condiciones las determina la institución financiera al momento de estructurar la operación.
- Tasación Comercial
- Valorización del inmueble realizada por un tasador acreditado e independiente, que determina el precio de venta a la entidad financiera y la base del financiamiento. Finservice no emite tasaciones.
- Cap Rate
- Tasa de capitalización utilizada por fondos e inversionistas para valorizar activos con renta. A menor cap rate, mayor valor del activo. Es un indicador de referencia de mercado.
- Retroarriendo / Sale and Leaseback
- Nombres equivalentes al leaseback. Se refieren al mismo mecanismo de venta del activo con arriendo simultáneo al mismo vendedor.
- Alzamiento de Hipoteca
- Cancelación de la hipoteca vigente sobre el inmueble como parte del proceso de venta, usando parte del capital obtenido en la operación de leaseback.
- Off-Balance / Tratamiento fuera de balance
- Bajo PCGA (BT N°22), el arrendamiento del leaseback puede no registrarse como pasivo en el balance. Sin embargo, bajo NIIF 16 —aplicable a empresas que adoptan NIIF— el contrato sí genera un pasivo financiero. El tratamiento depende de la normativa contable que aplique a cada empresa.
Finservice no es una Institución Financiera, no es un Banco, no es un Fondo de Inversión y no está regulada ni fiscalizada por la CMF. Finservice no emite tasaciones de activos (función reservada a tasadores acreditados), no intermedia operaciones financieras, no negocia condiciones en nombre de sus clientes y no actúa como corredor ni agente de ninguna institución regulada.
La aprobación, tasación, tasas, condiciones contractuales y desembolso de cada operación de Leaseback dependen exclusivamente de la institución financiera que adquiere el activo, sujeta a supervisión de la CMF según corresponda. Finservice no garantiza resultados ni puede comprometerse con la aprobación de ninguna operación.